行文摘要

1．4月楼市调控政策超60次 看5月格局如何分化

 

此前被炒得沸沸扬扬的楼市“小阳春”，在4月楼市调控频率明显增长的背景下，出现分化格局，多地行情不再，个别城市热度延续。据中原地产研究中心统计，4月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%，调控频率明显增长。“在一季度市场‘小阳春’下，最近房地产调控预期再次出现变化，虽然很多城市依然在发布人才吸引政策，但针对房地产调控的政策最近转变成为收紧为主。”中原地产首席分析师张大伟说。

 

2．2019年立法工作计划公布 住房保障条例有望出台

 

5月11日，国务院办公厅对外发布了国务院2019年立法工作计划。此次立法工作计划中，还出现了由住建部起草的住房租赁条例、城镇住房保障条例等多项与居民住房密切相关的立法项目。对于今年法规能否如约面世，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年面世的可能性很大。前两年一直迟迟未出台的原因是房地产市场的波动较大，产品创新也很多。现在房价相对稳定，使得政策制定部门更有精力去制定法律条例。“而且住房租赁近年又出现了新问题，甲醛、租金贷、租售同权等在新法规里面都会得到体现，因此我认为住房租赁条例、城镇住房保障条例在今年还是都很值得期待的。”

 

3．规模房企房企猛打“去化战” 2019年量入为出现金为王

 

今年已经过去三分之一，TOP100房企整体表现亮眼，尤其是“千亿”及以上规模房企，表现普遍稳健。数据显示，今年1~4月TOP100房企销售额同比增长27%。“尤其是在4月份，楼市出现‘小阳春’行情，一二线楼市回升较明显，二手房成交也有明显提振，并且一季度经济行情向好，都拉动这3~4月的市场数据。”某机构人士告诉记者，2019年被很多房企视为“转折年”，首先行业的集中度会持续加大，因而分化也会加剧，今年是房企求生和求成的重要一年。2019年规模房企实现年度销售目标的难度不大，同时不排除超额完成年度目标的可能。

 

4．多地严打“楼霸” 抑制房价诱涨因素

 

近日，记者从北京住建委了解到，截至目前，北京市住建委已依法对145家房地产经纪机构的违法违规行为立案查处。仅“五一”小长假期间，就有25家房地产经纪机构因发布“商改住”、“产改住”、委托手续不全、违法群租与违规租赁等违法违规行为被查处。事实上，早在去年6月底，住建部就会同中宣部、公安部等部委，对包括北京在内的30个热点城市开展治理房地产市场乱象专项行动。此次行动中，房屋租赁中介市场更是被列为重点内容之一。

 

5．公租房“免税”期延长2年 大部分长租公寓企业无缘政策红利

 

5月9日，财政部官网发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（以下简称《公告》），对公共租赁住房（以下简称公租房）的经营管理单位免征土地使用税、印花税、房产税、增值税等；有效期2年。税收优惠对住房租赁行业来说无疑意味着政策红利，但在微领地研究院院长胡峰看来，作为住房租赁行业的绝对主力，长租公寓运营机构却无法享受到上述政策红利。

 

6．前4月房企再掀“抢”地潮 一二线城市仍是布局重心

 

从土地成交的分布上来看，长三角区域持续高居首位，中西部热度持续上升。从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，4月涨幅显著。2019年1~4月，全国土地成交金额TOP10城市中，杭州仅4月的土地成交额就达379亿元，前4月累计成交总额达850亿元，高居榜首；紧随其后的是武汉662亿元，北京617亿元、天津526亿元、苏州506亿元。

 

7．苏州升级版调控政策落地 多城楼市或加码调控

 

5月11日晚间，苏州市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》（下称《意见》）提出，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”，规定新房须取得房产证3年后方可转让；园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。58安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时表示，从“限售”政策的具体内容来看，并非采取“一刀切”的方式，而是根据不同区域的具体情况区别对待，具有很强的针对性。尤其是对于土地出让政策的微调，对于稳定土地价格、降低市场风险具有积极意义。

 

8． 房地产与基础产业类信托募集规模下滑

 

用益信托数据显示，4月份共有56家信托公司成立1435款集合信托产品，环比减少15.54%；4月份集合信托成立规模为1369.68亿元，环比减少30.56%。具体来看，四大投向领域的集合信托产品募集规模均出现两位数降幅。其中，房地产类集合信托的募集规模降幅为42.75%，基础产业类信托降幅为43.63%，降幅较大。

 

9．176家房企有息负债6.8万亿元，五成房企净负债率下降

 

从整个房地产行业来看，2018年房企销售回款有所增加，加上融资环境普遍收紧，企业降杠杆取得一定效果，净负债率有所下降，但融资成本上升。据克而瑞研究中心统计数据显示，2016年至2018年，176家房企现金从2万亿元升至将近2.9万亿元，较期初增长18%；总有息负债从4.5万亿元升至6.8万亿元，较初期增长16.6%；净负债率走出了从74.2%到89.11%，再到85.15%的曲线。

 

10．深圳二手房单月成交8000套 楼市已到牛熊分界线？

 

进入5月以来，深圳楼市虽然实际成交量较4月略有下滑，但多名中介人士告诉记者，一些新开盘的项目能明显体验到“抢房”的氛围。此外，受此前新版征信五一后将上线传言、首套房贷利率普遍下调、粤港澳大湾区规划等影响，近期二手房成交量明显提升，单月一度接近8000套——这是业内划分的深圳楼市牛熊分界线。

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